L’argent devrait faire de l’argent. La seule question est : « Comment faire ? »

Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs de gagner de l’argent et de s’enrichir progressivement.

money makes moneyParlons aujourd’hui de l’achat d’un immeuble. Il peut s’agir d’une maison de 2, 3 ou 4 appartements, que vous pouvez habiter ou louer entièrement. L’achat d’un tel immeuble comme votre premier logement vous aidera à rembourser votre prêt hypothécaire et, surtout, facilitera l’obtention d’un prêt. La banque sera rassurée que les revenus provenant des appartements loués vous aideront en cas de difficultés professionnelles et vous permettront de continuer le remboursement de votre prêt immobilier.

Lors de l’achat d’une telle maison, la mise de fonds sera de 5 % du prix pour un 2-plex et de 10 % pour un 3-plex et un 4-plex, à condition que vous occupiez l’un des appartements. Si vous ne prévoyez pas d’habiter dans une telle maison, votre premier payement sera de 20 % du prix. Pour les investisseurs immobiliers débutants, je recommande toujours de commencer par l’achat d’un petit immeuble. Son entretien est simple : en règle générale, les résidents tondent la pelouse et déneigent eux-mêmes. L’essentiel est de ne pas oublier de le préciser dans le contrat de location. Ces maisons sont très prisées et leurs prix sont en constante augmentation.

Maintenant que vous êtes l’heureux propriétaire d’une telle maison, vous attendez 3 à 5 ans que le prix augmente, et la banque pourra vous accorder un prêt supplémentaire pour cette maison. Une autre question se pose : acheter un ou deux petits immeubles supplémentaires, ou opter pour un immeuble de cinq appartements ou plus ? Je tiens à vous avertir d’emblée que les locataires qui habitent dans ces immeubles sont différents. Moins il y a d’appartements, plus le loyer est élevé et de meilleures locataires y habitent.

Lors de l’achat d’un immeuble, il est essentiel de prêter attention à son emplacement. Ce ne sont plus tant les voisins et la superficie du terrain qui comptent, mais la proximité d’un centre commercial et la disponibilité des transports en commun. La mise de fonds pour une maison de cinq appartements ou plus représente au moins 15 % de son prix. Les intérêts bancaires pour les immeubles d’un million de dollars ou plus sont généralement inférieurs à ceux des petits immeubles. Et, obtenir un prêt hypothécaire pour une telle maison est très difficile. Au bout du compte, c’est la banque qui risque ses 85%, elle doit être sûre que la maison soit rentable.

mortgage calculusLes calculs de rentabilité de la banque peuvent différer des vôtres à bien des égards. Pour calculer les dépenses du logement, vous calculerez bien sûr les mensualités hypothécaires et y ajouterez les taxes scolaires et municipales, l’assurance et les frais de chauffage et d’éclairage. Vous soustrairez ensuite ces dépenses du bénéfice que vous rapporterez sur les appartements loués, ce qui vous permettra d’obtenir un bénéfice net.

Mais, même si vous achetez une maison dont les appartements sont occupés à 100 %, la banque tiendra compte du risque d’avoir un appartement vacant et de la rénovation éventuelle. Même si vous prévoyez d’entretenir vous-même votre immeuble, la banque ajoutera le salaire du concierge aux dépenses. Vous choisissez le taux d’intérêt le plus bas du marché pour calculer votre prêt hypothécaire. Cependant, la banque le considérera au taux bancaire le plus élevé du marché, en cas de forte hausse prochaine. Ainsi, il se peut que les revenus des logements ne couvrent pas les dépenses, voire que l’immeuble n’est pas rentable. Dans ce cas, la banque ne vous accordera pas 85 %, mais vous accordera un prêt sans risque. La maison, située dans un quartier prestigieux et que les habitants y vivent depuis 20 ans, que les revenus sont faibles, mais qu’elle possède un fort potentiel, sera vendue avec une mise de fonds de 50 % du prix.

Lors de l’achat d’un immeuble, les acheteurs craignent de se retrouver avec des appartements inoccupés. Heureusement, nous ne vivons pas en Afrique, mais bien au Canada ! Avec notre climat et l’hiver canadien, il est impossible de passer la nuit dehors. Ainsi, vos appartements seront toujours loués. Il faut quand même rester raisonnable et surveiller les prix du marché locatif.

L’un des avantages d’investir dans un immeuble est que vous pouvez déclarer toutes vos dépenses ménagères dans votre déclaration de revenus, y compris les intérêts versés à la banque. En investissant dans des travaux de rénovation, vous augmenterez sa valeur et paierez moins d’impôts. N’oubliez pas que vous réduisez progressivement votre dette bancaire, en remboursant non seulement les intérêts, mais également le capital. Et, surtout, le prix de votre bien immobilier ne cesse d’augmenter, ce qui signifie qu’à l’avenir, vous pourrez obtenir un prêt bancaire supplémentaire pour vos maisons et en acheter d’autres.

L’argent doit rapporter de l’argent !

Pourquoi la banque peut-elle vous refuser un prêt hypothécaire?

Why the bank does not wont to give me a mortgage

Après deux mois de recherche d’un logement, vous avez enfin choisi la maison de vos rêves. Il reste à obtenir un prêt hypothécaire et la maison est à vous ! Mais, quelque chose a mal tourné. D’abord, une banque refuse un prêt hypothécaire, puis la seconde. Avant de commencer à chercher une maison, vous devez contacter un courtier hypothécaire afin de calculer le prêt hypothécaire que vous pouvez obtenir. Parfois, vous pouvez entendre la réponse de la banque : vous avez une mauvaise solvabilité. Qu’est-ce qui affecte la solvabilité?

Ratio d’endettement 33 %

Les banques utilisent généralement la règle des 33 %, qui consiste à ne pas dépasser ce niveau d’endettement sur votre salaire mensuel. À partir de juin 2023, les banques pourront déroger à cette règle pour 20 % de leurs prêts, souvent en faveur des premiers acheteurs.

Calcul de la solvabilité des travailleurs autonomes
Pour ceux qui ne travaillent pas pour l’employeur, le calcul de la solvabilité devient plus compliqué. En règle générale, les banques calculent la moyenne de vos revenus nets au cours des trois dernières années. Faire appel à un courtier hypothécaire expérimenté peut s’avérer particulièrement bénéfique pour les profils atypiques, comme les entrepreneurs.
L’importance de la mise de fonds

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les banques exigent toujours un acompte. Ces frais, souvent fixés au moins 10 % du prix d’achat, servent à couvrir non seulement une partie de la valeur du bien, mais également des frais supplémentaires inévitables tels que les frais de notaire et autres contributions. Par exemple, pour une propriété d’une valeur de 330 000 $, le coût total avec ces frais supplémentaires, y compris les frais de notaire, peut atteindre 360 000 $, augmentant ainsi le montant requis pour la mise de fonds. Cette exigence de contribution garantit à la banque qu’en cas de revente, le montant perçu couvrira l’intégralité du prêt. Cette précaution réduit le risque pour la banque, mais peut aussi limiter l’accès au crédit pour certains acheteurs, notamment les jeunes primo-accédants.Avant de commencer à chercher une maison ou un autre bien immobilier à acheter, contactez votre banque pour savoir quel est votre beacon score. Si l’indicateur de crédit est faible, il peut être augmenté. Cela prend généralement trois mois. Il existe quelques conseils pour l’augmenter rapidement : ayez 2-3 cartes de crédit, mais ne dépensez pas plus de 50 % de chaque carte de crédit, remboursez au total la dette de carte de crédit six jours avant la fin du délai de paiement.

Pour augmenter votre mise de fonds, profitez des programmes canadiens pour aider les premiers acheteurs. Ne soyez pas en retard : vous pouvez déposer de l’argent sur REER jusqu’au 03 mars. Après trois mois, vous pouvez utiliser cet argent pour acheter votre première propriété et éviter les impôts.

N’oubliez pas, les services d’un courtier hypothécaire et d’un courtier immobilier sont gratuits pour vous. Contactez-moi dès que possible pour éviter les erreurs.

How much will rent increase in 2025?

The lease renewal season promises to be tense, with a sharp increase in rent due to inflation recently. This year, the rent increase will be about 5.9%. I bought my first rental property in 2001 and know from experience how important it is to know the rights of both the owner and the tenant when renewing the lease annually.
Advice for tenants
My landlord sends me a notice of rent increase and change to another term of the lease when it is renewed. Do I have the right to refuse the increase if I consider it unreasonable?
You have 30 days to refuse it, and otherwise the lease will be automatically renewed. To do so, simply notify your landlord in writing, in the space provided by the new text that must be added to the notice of modification. You should be offered three options: accept; refuse and renew the lease; or refuse and leave the accommodation. You also have the right to refuse any changes if the notice is sent after the prescribed deadlines, i.e., between 3 and 6 months before the expiry of your lease.
I refused a rent increase. Who must take steps to bring a price-fixing case before the Administrative Housing Tribunal (TAL)?
This is the responsibility of the owner. “The landlord will have another month [after your refusal] to file the application for determination with the Administrative Housing Tribunal. If the court concludes that the increase calculated by the landlord was adequate and that the landlord had provided you with the relevant calculations and documents during the negotiation, the court may require you to also pay the file opening fee of $90 when the monthly rent exceeds $600.
Tips for Owners
I don’t know how to calculate the rent increase. How to do it?
There is an online calculation form, which is offered to you by the Administrative Housing Tribunal (Tribunal administratif du logement – TAL). The calculation grid for the increases, which will take effect as of July 2025, will be published when the increase suggested by the TAL is announced, so on Tuesday. You will be able to enter your expenses and calculate the recommended increase. This indicator, which is not mandatory, can help you determine the increase you will present to your tenant in the notice of modification of their lease.
The recommended rent increase is 5.9% for 2025.
I want to send a notice of lease change to my tenant. How should I proceed?
The period for sending a notice of lease renewal begins 6 months before the end of the lease and ends 3 months before the end of the lease. In other words, for a lease that is renewed on July 1st, the mailing period is from January 1st to March 31st. After this date, the tenant is entitled to refuse any modification.
It is important to have proof of receipt of the notice. The notice must be given in person with the tenant’s signature, the acknowledgement of receipt or by registered mail, in particular. Sending the notice by phone, text message, regular mail or email is not valid.
I have heard that the tenant’s choices, upon receipt of the notice, must be specified. Is this true?
Yes, the notice of modification of the lease must include a new mandatory text, since December 26. The TAL asks that the three options available to the tenant be included when receiving the notice. The rights and obligations of each person in relation to the document must also be included. If you don’t include it… The renewal notice is not valid! Although the landlord can formulate this text on his own, the Administrative Housing Tribunal provides an example.
My tenant doesn’t understand why the price of his rent has increased. What is the best advice to follow?
I prefer to personally give the notice to my tenants and discuss it with them. It’s not a game of secrecy because the tenant has a powerful weapon: to say ‘no’. Thus, the owner has the advantage of being transparent and explaining the basis of the calculations. If both parties agree, any increase is legal.
For those interested in acquiring a rental property, I present a 16-unit building in Longueuil Hospital Pierre Boucher. All apartments have 2 bedrooms. Price 3,675,000$.
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With my real estate license in commercial properties and my personal experience of owning income properties, I will help you acquire a good income property that will appreciate in value in the future.

Les prix de l’immobilier vont-ils augmenter dans un avenir proche ?

happy couple with home keys

En raison des préoccupations concernant la faiblesse de l’économie, la Banque du Canada a décidé de manière inattendue de réduire son taux d’intérêt directeur de 50 points le 23 octobre, passant de 4,25 % à 3,75 %. Cette réduction du taux d’intérêt pourrait être une évolution positive pour les acheteurs potentiels de maisons, car elle pourrait entraîner une augmentation de la demande de biens immobiliers. Cependant, l’afflux de nouveaux acheteurs sur le marché pourrait également avoir un impact négatif, parce qu’il pourrait faire grimper les prix.

Bien que la baisse du taux d’intérêt puisse être une bonne nouvelle pour les vendeurs, comme elle pourrait augmenter la demande et conduire à davantage d’enchères, les effets du changement de taux pourraient ne pas être immédiats et pourraient prendre un certain temps avant de se matérialiser pleinement.

Même sans réduction du taux d’intérêt, nous sommes revenus à une situation où il y a plusieurs offres pour la même propriété. Bien sûr, il n’y a toujours pas d’offres de plus de 100 000 dollars au-dessus du prix affiché. Cependant, il n’est pas rare de voir une offre de 25, 30 ou même 50 000 dollars plus élevée si 5 à 6 acheteurs ont exprimé leur intérêt pour la propriété. C’est particulièrement vrai sur le marché des maisons. Les condominiums, toutefois, sont moins en demande.

Aujourd’hui, une propriété d’une valeur de 500 000 dollars est la plus recherchée. En règle générale, les acheteurs pour la première fois viennent me voir avec des lettres de leur banque indiquant que la valeur de leur future maison ne doit pas dépasser ce montant. Les maisons dans cette fourchette de prix se vendent simplement « comme des petits pains chauds », se vendant dès la première semaine. Cela dit, les maisons d’un million de dollars qui répondent à toutes les exigences et qui sont bien entretenues sont toujours très demandées. J’ai assisté à plusieurs enchères pour ces propriétés.

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec rapporte que les ventes immobilières dans la région de Montréal ont bondi de 43,8 % (!) en octobre par rapport au même mois l’année dernière.

Je conseille aux familles qui envisagent d’acheter une maison de ne pas attendre mars ou avril pour commencer leur recherche. Vous pouvez commencer à chercher une maison dès maintenant et faire un achat chez le notaire en juin. Cependant, le choix d’une maison, l’inspection et la vérification des documents peuvent tous être faits maintenant.

Toujours prête à vous aider, Olga Ouspenski, courtier immobilier avec 20 ans d’expérience. Veuillez me contacter : +1-514-999-9260, , or here  www.OlgaOuspenski.net/.

Is housing prices expected to rise in the near future?

happy couple with home keys

Due to concerns about the weak economy, the Canadian Central Bank decided to unexpectedly lower its key interest rate by 50 basis points on October 23, from 4.25% to 3.75%. This reduction in the interest rate may be a positive development for potential homebuyers, as it could lead to increased demand for real estate. However, the influx of new buyers on the market could also have a negative impact, as it may drive up prices.

While the interest rate cut may be good news for sellers as it could increase demand and lead to more auctions. However, the effects of the rate change may not be immediate and could take some time to fully materialize.

Even without reducing the interest rate, we have returned to a situation where there are multiple offers for the same property. Of course, there are still no offers for well over 100 thousand dollars above the listed price, but it is not unusual to see an offer 25, 30, or even 50 thousand dollars higher if 5 – 6 buyers have expressed interest in the property. This is especially true in the house market. The condominium market, however, is less in demand.

Today, a property worth 500 thousand dollars is the most desired. As a rule, first-time buyers come to me with letters from their bank stating that their future home’s value should not exceed this amount. Houses within this price range simply “fly off the shelf”, selling in the first week. That said, million-dollar homes that meet all requirements and are well-maintained are still in high demand. I have attended several auctions for these properties.

The Association of Real Estate Brokers of Quebec reports that real estate sales in the Montreal region jumped by 43.8% (!) in October compared to the same month last year.

I would advise families planning to buy a house not to wait until March or April for the search to begin. You can start searching for a house right now and make a purchase with a notary in June. However, the choice of a house, inspection, and verification of documents — all this can be done now.

Always ready to help you, Olga Ouspenski, real estate broker with 20 years of experience. Please contact me : +1-514-999-9260, , or here  www.OlgaOuspenski.net/.