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Towards spring awakening

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Spring money growth2023 ended with a slight decline in sales and home prices in the Greater Montreal area. But the market should recover soon, perhaps at the same time as nature, at the end of winter, experts predict.

According to real estate firm Royal LePage, we saw some “passivity” from buyers in 2023 as the year saw widely reported increases in mortgage rates. And while there may seem to be an increase in the number of “For Sale” signs on city streets, supply remains “historically” low. In the Montreal region, the number of homes on the market is currently 47% lower than the average over the past decade. However, not everything is so gloomy and hopeless. In its report, Royal LePage noted that demand for property viewings is already growing. This certainly means that potential buyers are expecting better deals this year and are already in the home-hunting phase.

New house keys transferThis is exactly what realtors observe in their practice. “They have a lot more calls, a lot more visits,” confirms Dominic St-Pierre, vice-president and general manager of Royal LePage, Quebec region. He predicts a “hot” spring market. Which has nothing to do with temperature, he clarifies. Buyers are waiting for real reassurance about the Bank of Canada’s intentions and lower mortgage interest rates. “And even if the decline does not happen now,” adds Mr. St. Pierre, but at least in the near future. Once this is done, we should see a gradual return of life, especially among buyers who have put their projects on hold to wait for these more favorable conditions.

The market recovery will not be as strong as in 2021, which was exceptional, but “the market should be very active again,” says Dominique St-Pierre, “like before the pandemic, when the real estate market in Montreal was very active.”

Home owners can be sure that their property continues to increase in value. Statistics for 2023 confirm the rise in residential property values both in Montreal and throughout Quebec. Average property prices are expected to rise another 5% in 2024.

If we observe the market over a longer period, we note a 30.6% increase in property values over the past four years in the Montreal region – from the end of 2019 to the end of 2023.

Autumn news of the Montreal real estate market

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I finally got numbers for real estate sales in October 2022, so I can look at what is happening in the Montreal real estate market and the surrounding area.
House prices have been dropping, as they usually do in the autumn, after the end of the spring and summer home buying season.
However, the market is still in favour of the sellers. Unfortunately, the choice of good houses in good areas of Montreal and on the South Shore (Longueuil, St-Hubert, St-Bruno, etc) remains poor. Detached houses no older than 30 years, are sold in Longueuil for more than $600000, in Montreal – $800000 and more.
Compared to October last year, prices for single-family houses in Quebec have increased by 9%, and for 2-plex and 3-plex by 21%. But this is already lower than prices were this spring.
Prices began to decline for “illiquid housing markets”, i.e. badly located or in need of major repairs. Such houses now “hang” and if someone wants to make renovations to his style, he can bargain and buy such a house.
At the present, the buyers have the chance to buy a new, more spacious house by selling the existing one.  In the spring, it was impossible to do this because there were multiple offers on every house, with 20 or 30 buyers for one house.

What to expect in November and December?

November and December are historically 2 of the 3 best months to buy a home if you want a deal.
Economists predict that the Bank of Canada will raise its interest rate again this year before interest rates stabilize. If the Canadian economy falls into recession, we could see mortgage rates drop starting in late 2023.
Of course, life does not stop and, as always, in the spring, a revival in the real estate market will begin. Therefore, buyers would be wise to obtain a pre-approval letter and lock in today’s mortgage rate for 90 days, then attempt to buy a house or condo in January, when prices will be lowered.
I wish to remind you that under the new law of 2022, the buyer is required to have their own real estate agent. The seller’s realtor is not authorized to represent the interests of the buyer and the seller at the same time.
Some proverbs give good advice, like “Luck is what happens when preparation meets opportunity.”
Please contact me, and I will be happy to help you become the owner of a new house or condo.

Immobilier à Montréal – qu’attendre de 2020?

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2020 a commencé par une forte hausse des prix de l’immobilier à Montréal. Les acheteurs qui envisageaient d’acheter un condo ou une maison cette année font sans succès des offres d’achat pour les inscriptions nouvellement entrés sur le marché, mais ne peuvent rien acheter, car leurs offres sont toujours inférieures aux autres. 

Avant le Nouvel An, au mois de décembre 2019, mes clients et moi, nous avons visité un condo à Verdun. La jeune famille voulait acheter un condo avec 2 chambres à coucher jusqu’à 350 000 $, et ce condo sur Boul. LaSalle valait 349 000$. 

Cela ne veut pas dire que ce condo était l’acquisition de leurs rêves: à côté de l’autoroute 15, dans une rue bruyante, sans stationnement et pas de casier non plus. Les propriétaires de ce condo ont fait un design intéressant, donc mes clients ont pris la décision de faire l’offre. Nous avons décidé de négocier de 9000$ et offrir 340 000 $. Le vendeur a reçu plusieurs offres et en conséquence, le condo a été vendu à 401 000$, soit 52 000$ de plus que le prix demandé. 

Ayant compris la situation du marché immobilier à Montréal, mes clients sont allés voir leur courtier hypothécaire à la banque, et ils ont obtenu une préapprobation pour acheter un condo jusqu’à 420 000$. Au mois de janvier 2020, un autre appartement est apparu à Verdun: 252, rue Gordon pour 399 000$. 

En termes de paramètres, il était bien meilleur que le précédent: de plafonds hauts et une place dans le parking souterrain. Lors de la visite, il est immédiatement apparu que non seulement mes clients l’ont aimé: des acheteurs potentiels s’entassés comme des sardines en boite dans un appartement de 760 pc. Cette fois-là, mes clients ont fait une offre en proposant 30 000 $ de plus! Et encore une fois, ils ont perdu la vente aux enchères. Parmi les 15 offres reçues, le propriétaire a choisi une offre de 470 000$ soit 71 000$ de plus que ce qu’il avait demandé. Cet appartement a été vendu le premier jour!  

Qu’est-il advenu de la vente d’appartements à Montréal? Pourquoi le même appartement qui était à vendre sans succès pendant 6 mois au début de 2019 pour 300 000$ et retiré du marché, a été vendu au mois de janvier 2020 pour 370 000$ le premier jour? Et il est probable que dans un mois, ce condo coûterait encore 20 000$ de plus. Les prix n’augmentent même pas chaque mois, mais chaque jour! 

Qu’attendre de 2020? 

« Les acheteurs étrangers sont plus nombreux. L’immigration augmente », a déclaré Dominic Saint-Pierre, vice-président et directeur général de Royal LePage pour le Québec.

Je reçois constamment des appels d’investisseurs de l’Ontario qui veulent acheter un condo au centre de Montréal et le louer ensuite. Ayant appris qu’on peut acheter un appartement dans le centre de Montréal pour 450 000$, ils viennent le week-end pour choisir un appartement et faire UNE offre sur-le-champ. En décembre, deux couples de Toronto ont acheté des maisons à Longueuil pour y vivre et travailler à Montréal. Les prix pour les maisons similaires à Toronto sont 2 fois plus élevé qu’à Montréal et ayant acheté une maison à Longueuil, ils paieront pour leur belle et grande maison autant qu’ils auraient payé pour une petite maison dans la banlieue de Toronto. 

Les loyers des logements locatifs à Montréal ont également fortement augmenté. Un studio au centre de Montréal est loué pour 1200$, et un appartement meublé avec 1 chambre – 1600$. Bien sûr, si vous pouvez vous permettre d’acheter votre propre maison, il faut s’en profiter. Peut-être que pour certaines jeunes familles, c’est leur dernière chance… 

Le problème est que l’offre de maisons et de condo à vendre a considérablement diminué. Voyant une telle augmentation rapide des prix, certains vendeurs qui n’avaient pas pu vendre leur propriété au cours des années précédentes ont décidé de reporter l’achat et d’attendre. 

Certains acheteurs ont décidé d’alléger leur tâche et d’acheter 2-plex. Pour la mise de fonds ils peuvent donner les mêmes 5% que pour l’achat d’une maison familiale ou d’un condo, et le revenu du deuxième appartement aidera à payer l’hypothèque de la maison. 

Mais dans la situation actuelle, l’achat d’un 2-plex n’est pas non plus la solution facile. Ils sont également vendus en quelques heures et plus chers que le prix d’origine. 

Par exemple, dès qu’un 2-plex sur la rue Rolland, Verdun a été mis à vendre, il y a eu 240 visites pendant le samedi et le dimanche! Il a été vendu pour 735 000$ au lieu des 599 000$ d’origine, soit 136 000$ plus cher. 

Certains de mes clients, qui envisageaient d’acheter un appartement de 2 chambres en décembre jusqu’à 350 000 $ à Rosemont, se sont rendu compte en janvier qu’ils ne suivaient pas les prix et ont commencé à chercher un condo avec une chambre à coucher. Ils ont fait une offre pour l’appartement 5661, Av. De Chateaubriand, Rosemont à 349 000$. 

Cet appartement de 59 mètres carrés, sans garage, mais à côté du métro Rosemont, a été vendu pour 380 000$. 

Il y a 6 ans, une situation similaire était à Toronto. Les prix de l’immobilier sont montés en flèche et ont atteint leur pic de croissance en 2017. Le gouvernement a imposé une taxe sur l’achat de biens immobiliers à Toronto et à Vancouver pour les étrangers, ce qui a contribué à ralentir la hausse des prix. Le résultat : la hausse des prix a été ralenti, mais les prix continuent de croître – en janvier 2020 ils ont augmenté de 7,3% par rapport à janvier 2019. 

En 2014 à Toronto les prix ont d’abord augmenté au centre-ville, puis la vague s’est dirigée vers la périphérie, et lorsque les prix à Toronto sont devenus trop élevés pour les acheteurs, ils ont commencé à acheter des biens immobiliers dans les environs de Toronto. 

La même situation est observée à Montréal. Les acheteurs, qui envisageaient l’année passée d’acheter une maison à Montréal pour 400 000$, maintenant sont obligés de chercher pour une maison à Vaudreil-Dorion ou Blainville, à 45 km du centre-ville de Montréal et dont ils n’avaient aucune idée il y a 3 ans. 

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) croit que la croissance du marché sera encore plus active en 2020: « Les niveaux d’activité resteront élevés », a déclaré Lucas Yasmine-Tucci, économiste de la SCHL. 

Dans cette situation difficile je souhaite aux acheteurs d’immobilier de s’installer dans leur propre maison en 2020 et de prendre un bon départ dans l’investissement immobilier! 

Pour obtenir une assistance qualifiée dans l’achat et la vente de l’immobilier, contactez Olga Ouspenski, un courtier immobilier avec 20 ans d’expérience. 514-999-9260

Factors that drive Montreal housing market.

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Lower mortgage rates, help for first-time buyers and increased immigration levels are all pushing the housing market upwards.

The most optimistic forecast (or the most pessimistic, if you’re hoping for lower prices) comes from Capital Economics, which in a report last Friday said “momentum is building” in house price growth. If things stay at their current trend, house price growth will be running at an annual rate of 6 per cent by March of next year.

“The rise in the sales-to-new listing ratio suggests that house price inflation will surge,” senior Canada economist Stephen Brown wrote.

The sales-to-new-listing ratio measures how many houses are selling against how many houses are coming on to the market. The higher the ratio, the tighter the market, so the larger the price growth you can expect.

Though it varies from market to market, in general a ratio above 60 per cent suggests price hikes ahead.

sales-to-new listing ratio
CIBC WORLD MARKETS This chart from CIBC shows the sales-to-new-listings ratio by province. At around 70%, Quebec’s housing market is the tightest in the country, while Alberta, Saskatchewan and Newfoundland have ratios low enough to suggest stagnant or falling prices.

The best rates available for a five-year fixed-rate mortgage at the major banks fell to around 2.7 per cent today from 3.5 per cent at the start of this year, Brown said, citing data from RateSpy.com. The lower rates mean Canadian buyers can afford about 10 per cent more on the purchase price of a home than they could a year ago.

Source  – Read full article : www.huffingtonpost.ca.

 

Quebec came to rule Canadian real estate in 2018

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For residential real estate, 2018 was the year of Quebec. While housing markets lost steam in other parts of the country, Quebec’s market remained poised as sales and prices grew.

That was one of the takeaways from data released this week by the Canadian Real Estate Association (CREA), which presented a broad picture of resale  markets across Canada. The data also raised some interesting questions: For instance, in a year in which prices and sales declined in many regions, was it the average price that dropped or the price of the average house? Also, how has Quebec been able to avoid the declining trends?

CREA data shows that the nominal average housing price in greater Toronto in December 2018 was up 2.1 per cent from the year before. However, CREA’s Benchmark Home Price Index, which compares prices of similarly structured homes, revealed that the benchmark price in December 2018 was up 3 per cent. That suggests that more lower priced homes were sold in 2018.

The same index revealed that the prices in Greater Vancouver declined by 2.7 per cent but rose by 6 per cent in greater Montreal in December 2018.

The Montreal housing market is structurally different from the rest of the country. Low-rise multiplexes are the dominant housing type, and renters far outnumber owners in Montreal. The demand for townhouses and row housing is therefore greater in Montreal, which is reflected in a 9 per cent increase in their prices.

At the same time, compared with the prices in other large urban markets, housing prices in Montreal, Canada’s second-largest housing market, are significantly lower and have room for further appreciation. The average nominal house price in December 2018 was $394,000 in the Montreal Census Metropolitan Area compared with $750,000 in the greater Toronto area.

In Ontario, the total dollar volume of all residential sales in 2018 declined by 16 per cent to $108 billion — something that prompted the municipal authorities in Toronto, which levies a land transfer tax in addition to the one imposed by the province, to raise the alarm about an impending revenue shortfall expected to be $99 million.

And since the real estate industry works on commission, a 15 per cent decline in total dollar volume and an 11 per cent decline in transactions across Canada means a significant revenue loss for the real estate brokerage industry. Lower prices and fewer transactions also impact mortgage lenders who would have experienced a decline in the growth of their real estate portfolios.

See full text : https://business.financialpost.com