analyse marché résidentiel

Faire de l’argent avec l’argent des autres

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En tant que propriétaire de plex et investisseur immobilier, Patrick Denoncourt en a long à dire sur le marché des plex et sur les possibilités d’enrichissement qu’il recèle. Attention, avertit-il dans son introduction, «l’immobilier peut effectivement vous rapporter, mais encore faut-il savoir où vous aventurez.» Dans son livre “Se lancer dans l’achat d’un plex” (Les Éditions Transcontinental), l’expert en immobilier propose un plan d’achat en 10 étapes tout en répondant à certaines questions que se posent souvent les acheteurs néophytes.

“Pensez-y : votre argent, si durement gagné, est systématiquement effacé par la crème à récurer préférée des Québécois, et j’ai nommé le VIM, pour voiture, impôt, maison. Personne ne peut échapper à ce trio infernal : la voiture, c’est la liberté ; la maison, la sécurité ; l’impôt, un mal nécessaire. Les quelques miettes qui vous restent seront probablement dépensées dans les deux seules semaines de vacances que vous ayez afin d’oublier que votre ceinture est trop serrée.

La cerise sur le gâteau : votre épargne-retraite, qui devra vous fournir le pain quotidien pour 20, 30 voire 40 ans. Si vous écoutez un peu les nouvelles, vous avez probablement déjà entendu qu’il fallait idéalement avoir amassé un million de dollars au moment de prendre sa retraite.

Pourquoi une telle somme ? C’est le montant qui procure un revenu décent de 40 000 $ (avant impôts) pour 25 années de retraite. Mais qu’arriverait-il si vous viviez 10 ans de plus ? Et surtout, comment parvenir à ce chiffre magique de un million de dollars ? Pas évident d’économiser au bas mot 1 200 $ par mois pendant 30 ans, et ce, à un taux de rendement de 5 % ! Ne comptez pas plus sur l’État-providence pour vous aider quand vous serez à la retraite. Pour la génération des 20-40 ans dont je fais partie, cette caisse de prestations de retraite du gouvernement sera tout simplement asséchée étant donné le faible taux de natalité au Québec et l’irresponsabilité des gouvernements. Je ne vous apprendrai rien en vous disant que le Québec est la province la plus endettée du Canada, et la plus taxée de surcroît. Parfois, je me demande pour qui je travaille : pour moi ou pour le gouvernement ? À voir comment ce dernier gère mon argent, je crois vraiment qu’il méprise notre système économique. Si je gérais mon argent comme il gère ses finances, il y a longtemps que j’aurais fait faillite ! Bref, comptez davantage sur vous et essayez de vous sevrer progressivement des mamelles de l’État. Les revenus passifs sont là pour vous conduire vers l’indépendance financière. L’important dans la vie n’est pas nécessairement de travailler fort, mais plutôt de travailler intelligemment et efficacement. Étudier en apprenant des erreurs des autres et en suivant leurs conseils est justement une façon de travailler intelligemment.” – extrait du livre de Patrick Denoncourt.

[button link=”http://www.radio-canada.ca/audio-video/pop.shtml#urlMedia=http://www.radio-canada.ca/Medianet/2012/CBAF/Libreechange201210231745.asx” style=”info” window=”yes”]Entrevue avec l’auteur Patrick Denoncourt[/button]

Malgré la hausse des prix dans le marché immobilier, il n’est pas trop tard pour acheter un ‘plex’. Au contraire, il s’agit d’un excellent moyen de faire croître son capital, en autant qu’on choisisse la bonne propriété.

 

Le Baromètre du marché résidentiel. 4e trimestre 2012

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FCIQ_centrisL’année avait pourtant bien commencé.

En 2012, 40 133 transactions résidentielles ont été réalisées par l’intermédiaire de courtiers immobiliers dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, soit 1 % de moins qu’en 2011. Après un début d’année 2012 très vigoureux, l’activité a nettement ralenti par la suite. Le nombre de ventes a progressé de 4 % au premier trimestre, puis de 10 % au deuxième trimestre, alors que celui-ci a reculé de 8 % au troisième trimestre et de 15 % au quatrième trimestre. Les 7 501 transactions conclues d’octobre à décembre représentent le niveau le plus faible pour un quatrième trimestre, et ce depuis 2008.

Les nouvelles règles hypothécaires, un point tournant.

Depuis le 9 juillet 2012, le gouvernement fédéral a restreint les règles de l’assurance prêt hypothécaire. Ce resserrement, le quatrième depuis 2008, a réduit la période maximale d’amortissement des nouveaux prêts hypothécaires assurés de 30 à 25 ans. Ces mesures ont rendu la qualification au financement plus difficile pour un certain nombre de premiers acheteurs et l’impact s’est aussitôt fait sentir sur le niveau d’activité, en particulier pour la copropriété. Les autres facteurs fondamentaux, notamment les taux d’intérêt hypothécaires qui sont demeurés à un creux toute l’année, ne peuvent expliquer la nouvelle direction qu’a prise le marché immobilier à la fin de l’été.

La banlieue en territoire positif

Le nombre de transactions a fléchi de 4 % en 2012 sur l’île de Montréal, notamment en raison d’une baisse de régime dans le segment de la copropriété. À l’inverse, les banlieues, où les prix sont généralement moins élevés, ont connu de meilleurs résultats en 2012. Sur les Rive-Nord et Sud, le nombre de transactions a crû de 3 % par rapport à 2011. À Laval, une stabilité (0 %) des ventes a été observée en 2012. Finalement, dans le secteur de Vaudreuil-Soulanges, l’activité a fléchi de 2 % par rapport à 2011.

Première baisse des ventes en 17 ans pour la copropriété.

Après seize ans de croissance quasi ininterrompue, les ventes de copropriétés ont accusé en 2012 un premier repli depuis 1995 dans la région de Montréal. Bien que ce recul n’ait été que de 2 % à l’échelle de la RMR, le ralentissement des ventes de copropriétés en 2012 a été un peu plus prononcé sur l’île de Montréal (-5 %). Les secteurs Anjou/Saint-Léonard (-26 %), Mercier/HochelagaMaisonneuve (-11 %), Ville-Marie (-10 %), Pointe-Est de l’île (-10 %) et CDN/NDG/CSL (-10 %) ont connu les replis les plus marqués à ce chapitre. À l’inverse, Rosemont/Villeray a été le seul secteur de l’île à connaître une croissance (+10 %) des ventes de copropriétés en 2012.

En parallèle, le nombre de copropriétés à vendre par l’intermédiaire d’un courtier immobilier dans la région de Montréal a crû de 19 % en 2012, de sorte que les conditions de marché se sont passablement détendues. En effet, le marché de la copropriété est devenu équilibré à l’échelle de la région métropolitaine pour la première fois depuis 1999. Puisque globalement, les vendeurs ne sont plus avantagés lors des négociations, les pressions sur les prix ont diminué. Le prix médian des copropriétés dans la région montréalaise a augmenté de 3 % en 2012 à 227 437 $, soit la plus faible progression depuis 2001, ex æquo avec 2008. La banlieue nord a enregistré la plus forte progression du prix médian des copropriétés en 2012 (+5 % pour Laval et la Rive-Nord), mais celle-ci n’a été que de 2 %, tant sur la Rive-Sud qu’à Vaudreuil-Soulanges. Finalement, sur l’île de Montréal, le prix médian des copropriétés était 4 % plus élevé qu’en 2011.

Regain d’intérêt pour l’unifamiliale.

Après avoir connu des baisses d’activité en 2010 (-1 %) et en 2011 (-6 %), l’unifamiliale a enregistré une croissance des ventes de l’ordre de 1 % en 2012 dans la RMR de Montréal. Les secteurs ayant enregistré les plus fortes augmentations sont généralement des secteurs relativement abordables de la banlieue. En banlieue sud, les secteurs du Sud-Ouest de la Rive-Sud (+11 %) et de Châteauguay (+9 %) ont connu les meilleures performances; alors qu’en banlieue nord, les secteurs de Saint-Jérôme (+10 %), de l’Est de Laval (+6 %) et de l’Est de la Rive-Nord (+4 %) ont fait bonne figure. Mentionnons au passage les bons résultats de deux secteurs de l’île de Montréal, soit Anjou/Saint-Léonard et Mercier/Hochelaga-Maisonneuve qui ont enregistré des hausses de ventes de 16 % et de 9 % respectivement dans ce segment de marché. Comparativement à ce qui a été observé pour la copropriété, la remontée du nombre d’inscriptions s’est avérée modeste en 2012 pour l’unifamiliale, car il n’y avait que 5 % plus d’unifamiliales à vendre dans l’ensemble de la région montréalaise par rapport à l’année précédente. Par conséquent, les conditions de marché ont peu changé et sont demeurées légèrement à l’avantage des vendeurs. Le prix médian de l’unifamiliale a progressé de 3 % à 273 000 $ en 2012 dans l’ensemble de la RMR, ce qui représente un ralentissement par rapport au rythme de 2011 (+5 %). Quant au délai de vente, une moyenne de 78 jours a été recensée pour qu’une unifamiliale trouve preneur en 2012, soit une légère augmentation de 4 jours par rapport à 2011.

Les ventes de plex diminuent pour une troisième année.

Le nombre de transactions de plex a légèrement reculé dans la région de Montréal. La baisse de 4 % en 2012 fait suite à des baisses de 10 % en 2011 et de 1 % en 2010. Le marché des plex a terminé l’année dans des conditions encore légèrement favorables pour les vendeurs et a continué d’afficher les délais de vente les plus courts. En moyenne, les plex se sont vendus en 75 jours en 2012 (+7 jours), mais dans certains secteurs comme Le Plateau et Rosemont/Villeray, ceux-ci sont demeurés sur le marché aussi peu que 50 jours et 59 jours respectivement.

Source: centris.ca

Le taux directeur de la Banque du Canada demeure inchangé à 1 %

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La Banque du Canada (BC) a annoncé qu’elle maintenait son taux directeur à 1 %, niveau auquel il se trouve depuis septembre 2010.

Les perspectives économiques mondiales sont légèrement plus faibles que celles anticipées par la BC en octobre dernier, lors de son dernier rapport de prévisions. L’économie américaine continue de progresser, quoiqu’à un rythme modéré et la récession en Europe sera un peu plus longue qu’initialement prévu.

Au Canada, l’investissement des entreprises et les exportations ont augmenté en deuxième moitié de 2012 à un rythme plus faible que celui projeté par la BC, ce qui a pesé sur la croissance économique du pays. La BC prévoit maintenant que l’économie canadienne devrait croître de 2 % en 2013 et de 2,7 % en 2014.

En ce qui a trait à l’inflation, qui s’est établie à 0,8 % en novembre dernier, la Banque a annoncé qu’elle s’attend à ce que l’indice des prix à la consommation continue d’avoisiner 1 % à court terme avant de remonter graduellement à 2 % au cours du deuxième semestre de 2014.

La prochaine décision relativement au taux directeur sera rendue publique le 6 mars 2013.

Source : http://www.fciq.ca

Pour consulter le communiqué officiel de la Banque du Canada, cliquez ici.

2012, une année en deux temps pour le marché immobilier de la région de Montréal

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croissanceÎle-des-Sœurs, le 22 janvier 2012 – Selon la base de données provinciale des courtiers immobiliers, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) indique que 40 133 transactions résidentielles ont été conclues dans la région métropolitaine de Montréal en 2012, un recul de 1 % par rapport à l’année précédente.

Après un bon début d’année, l’activité a ensuite nettement ralenti. La baisse des ventes aux troisième (-8 %) et quatrième trimestre (-15 %) a complètement effacé les gains du premier (+4 %) et du deuxième trimestre (+10 %). « En juillet, l’entrée en vigueur de règles hypothécaires plus restrictives a été un point tournant et l’impact s’est aussitôt fait sentir sur le niveau d’activité, indique Patrick Juanéda, président du conseil d’administration de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) et porte-parole de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) pour cette région. « L’impact a été particulièrement ressenti dans le segment de la copropriété où l’on retrouve beaucoup de premiers acheteurs », ajoute-t-il.

L’augmentation de 1 % des ventes de maisons unifamiliales n’a pu compenser les baisses de 2 % et de 4 % enregistrées pour la copropriété et les plex respectivement. « La copropriété, qui nous avait habitués à de nouveaux records de ventes chaque année, a connu en 2012 sa première baisse de régime depuis 1995 », commente Paul Cardinal, directeur, Analyse du marché, de la FCIQ.

Par secteur géographique, le nombre de transactions a fléchi de 4 % sur l’île de Montréal et de 2 % dans le secteur de Vaudreuil-Soulanges en 2012. Sur la Rive-Nord et sur la Rive-Sud, le nombre de transactions a plutôt crû de 3 % par rapport à 2011. Finalement, du côté de Laval, on a observé une stabilité (0 %) des ventes par rapport à l’année dernière

À l’échelle de la région métropolitaine, les hausses de prix ont été de l’ordre de 3 % pour l’unifamiliale, de 3 % pour la copropriété et de 4 % pour le plex en 2012. Dans tous les cas, il s’agit de progressions légèrement moindres que ce que l’on avait observé au cours des dernières années.

Le nombre de propriétés à vendre était en hausse (+10 %) pour une deuxième année consécutive dans la région montréalaise. L’augmentation la plus marquée de l’offre est venue du côté de la copropriété (+19 %), de sorte que les conditions de marché se sont passablement détendues au cours des derniers mois pour cette catégorie de propriété. Le marché de la copropriété est devenu équilibré, à l’échelle de la région métropolitaine, pour la première fois depuis 1999.

Forte contraction au quatrième trimestre

Au cours du quatrième trimestre de 2012, les ventes ont reculé de 15 % dans la RMR de Montréal. Les 7 501 transactions conclues d’octobre à décembre représentent le niveau le plus faible depuis 2008 pour un quatrième trimestre. La baisse des ventes a été de 20 % dans le segment de la copropriété.

SOURCE : http://www.cigm.qc.ca

Two Phases to the Montréal Area Real Estate Market in 2012

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croissanceÎle-des-Sœurs, January 22, 2012 – According to the real estate brokers’ provincial database, there were 40,133 residential sales transactions in the Montréal Metropolitan Area in 2012, a 1 per cent decrease compared to last year, indicated the Québec Federation of Real Estate Boards (QFREB).

After a strong start to the year, real estate activity slowed significantly. The decrease in sales in the third quarter (-8 per cent) and fourth quarter (-15 per cent) of the year completely erased the gains posted in the first (+4 per cent) and second quarter (+10 per cent). “The more restrictive mortgage rules that came into force in July were a turning point and the impact was immediately felt in terms of real estate activity,” said Diane Ménard, Vice-President of the Greater Montréal Real Estate Boards (GMREB) Board of Directors and spokesperson for the Québec Federation of Real Estate Boards (QFREB) for the Montréal area. “The impact was particularly strong on the condominium market, where there are many first-time buyers,” she added.

The 1 per cent increase in single-family home sales in 2012 was not enough to offset the 2 per cent decrease in condominium sales and the 4 per cent drop in plex sales. “We became accustomed to seeing record-setting condominium sales year after year, but in 2012 sales fell for the first time since 1995,” said Paul Cardinal, Manager, Market Analysis, at the QFREB.

By geographic area, the number of transactions in 2012 decreased by 4 per cent on the Island of Montréal and by 2 per cent in Vaudreuil-Soulanges compared to 2011. On the other hand, sales on both the North Shore and South Shore grew by 3 per cent, while sales in Laval remained stable (0 per cent).

Property prices in the Montréal Metropolitan Area increased by 3 per cent for single-family homes, 3 per cent for condominiums and 4 per cent for plexes in 2012. All of these price increases were slightly smaller than those observed in recent years.

The number of properties for sale increased (+10 per cent) for a second consecutive year in the Montréal Metropolitan Area. The largest increase in supply was for condominiums (+19 per cent), to the extent that market conditions for this property category relaxed significantly in recent months. In fact, the condominium market has become balanced across the metropolitan area for the first time since 1999.

Sharp Decrease in Sales in Fourth Quarter

Sales in the Montréal CMA fell by 15 per cent in the fourth quarter of 2012. The 7,501 transactions concluded between October and December represent the lowest fourth quarter sales result since 2008. The decrease in condominium sales reached 20 per cent in the fourth quarter of last year.

SOURCE : http://www.cigm.qc.ca