L’argent devrait faire de l’argent. La seule question est : « Comment faire ? »

Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs de gagner de l’argent et de s’enrichir progressivement.

money makes moneyParlons aujourd’hui de l’achat d’un immeuble. Il peut s’agir d’une maison de 2, 3 ou 4 appartements, que vous pouvez habiter ou louer entièrement. L’achat d’un tel immeuble comme votre premier logement vous aidera à rembourser votre prêt hypothécaire et, surtout, facilitera l’obtention d’un prêt. La banque sera rassurée que les revenus provenant des appartements loués vous aideront en cas de difficultés professionnelles et vous permettront de continuer le remboursement de votre prêt immobilier.

Lors de l’achat d’une telle maison, la mise de fonds sera de 5 % du prix pour un 2-plex et de 10 % pour un 3-plex et un 4-plex, à condition que vous occupiez l’un des appartements. Si vous ne prévoyez pas d’habiter dans une telle maison, votre premier payement sera de 20 % du prix. Pour les investisseurs immobiliers débutants, je recommande toujours de commencer par l’achat d’un petit immeuble. Son entretien est simple : en règle générale, les résidents tondent la pelouse et déneigent eux-mêmes. L’essentiel est de ne pas oublier de le préciser dans le contrat de location. Ces maisons sont très prisées et leurs prix sont en constante augmentation.

Maintenant que vous êtes l’heureux propriétaire d’une telle maison, vous attendez 3 à 5 ans que le prix augmente, et la banque pourra vous accorder un prêt supplémentaire pour cette maison. Une autre question se pose : acheter un ou deux petits immeubles supplémentaires, ou opter pour un immeuble de cinq appartements ou plus ? Je tiens à vous avertir d’emblée que les locataires qui habitent dans ces immeubles sont différents. Moins il y a d’appartements, plus le loyer est élevé et de meilleures locataires y habitent.

Lors de l’achat d’un immeuble, il est essentiel de prêter attention à son emplacement. Ce ne sont plus tant les voisins et la superficie du terrain qui comptent, mais la proximité d’un centre commercial et la disponibilité des transports en commun. La mise de fonds pour une maison de cinq appartements ou plus représente au moins 15 % de son prix. Les intérêts bancaires pour les immeubles d’un million de dollars ou plus sont généralement inférieurs à ceux des petits immeubles. Et, obtenir un prêt hypothécaire pour une telle maison est très difficile. Au bout du compte, c’est la banque qui risque ses 85%, elle doit être sûre que la maison soit rentable.

mortgage calculusLes calculs de rentabilité de la banque peuvent différer des vôtres à bien des égards. Pour calculer les dépenses du logement, vous calculerez bien sûr les mensualités hypothécaires et y ajouterez les taxes scolaires et municipales, l’assurance et les frais de chauffage et d’éclairage. Vous soustrairez ensuite ces dépenses du bénéfice que vous rapporterez sur les appartements loués, ce qui vous permettra d’obtenir un bénéfice net.

Mais, même si vous achetez une maison dont les appartements sont occupés à 100 %, la banque tiendra compte du risque d’avoir un appartement vacant et de la rénovation éventuelle. Même si vous prévoyez d’entretenir vous-même votre immeuble, la banque ajoutera le salaire du concierge aux dépenses. Vous choisissez le taux d’intérêt le plus bas du marché pour calculer votre prêt hypothécaire. Cependant, la banque le considérera au taux bancaire le plus élevé du marché, en cas de forte hausse prochaine. Ainsi, il se peut que les revenus des logements ne couvrent pas les dépenses, voire que l’immeuble n’est pas rentable. Dans ce cas, la banque ne vous accordera pas 85 %, mais vous accordera un prêt sans risque. La maison, située dans un quartier prestigieux et que les habitants y vivent depuis 20 ans, que les revenus sont faibles, mais qu’elle possède un fort potentiel, sera vendue avec une mise de fonds de 50 % du prix.

Lors de l’achat d’un immeuble, les acheteurs craignent de se retrouver avec des appartements inoccupés. Heureusement, nous ne vivons pas en Afrique, mais bien au Canada ! Avec notre climat et l’hiver canadien, il est impossible de passer la nuit dehors. Ainsi, vos appartements seront toujours loués. Il faut quand même rester raisonnable et surveiller les prix du marché locatif.

L’un des avantages d’investir dans un immeuble est que vous pouvez déclarer toutes vos dépenses ménagères dans votre déclaration de revenus, y compris les intérêts versés à la banque. En investissant dans des travaux de rénovation, vous augmenterez sa valeur et paierez moins d’impôts. N’oubliez pas que vous réduisez progressivement votre dette bancaire, en remboursant non seulement les intérêts, mais également le capital. Et, surtout, le prix de votre bien immobilier ne cesse d’augmenter, ce qui signifie qu’à l’avenir, vous pourrez obtenir un prêt bancaire supplémentaire pour vos maisons et en acheter d’autres.

L’argent doit rapporter de l’argent !

Towards spring awakening

Spring money growth2023 ended with a slight decline in sales and home prices in the Greater Montreal area. But the market should recover soon, perhaps at the same time as nature, at the end of winter, experts predict.

According to real estate firm Royal LePage, we saw some “passivity” from buyers in 2023 as the year saw widely reported increases in mortgage rates. And while there may seem to be an increase in the number of “For Sale” signs on city streets, supply remains “historically” low. In the Montreal region, the number of homes on the market is currently 47% lower than the average over the past decade. However, not everything is so gloomy and hopeless. In its report, Royal LePage noted that demand for property viewings is already growing. This certainly means that potential buyers are expecting better deals this year and are already in the home-hunting phase.

New house keys transferThis is exactly what realtors observe in their practice. “They have a lot more calls, a lot more visits,” confirms Dominic St-Pierre, vice-president and general manager of Royal LePage, Quebec region. He predicts a “hot” spring market. Which has nothing to do with temperature, he clarifies. Buyers are waiting for real reassurance about the Bank of Canada’s intentions and lower mortgage interest rates. “And even if the decline does not happen now,” adds Mr. St. Pierre, but at least in the near future. Once this is done, we should see a gradual return of life, especially among buyers who have put their projects on hold to wait for these more favorable conditions.

The market recovery will not be as strong as in 2021, which was exceptional, but “the market should be very active again,” says Dominique St-Pierre, “like before the pandemic, when the real estate market in Montreal was very active.”

Home owners can be sure that their property continues to increase in value. Statistics for 2023 confirm the rise in residential property values both in Montreal and throughout Quebec. Average property prices are expected to rise another 5% in 2024.

If we observe the market over a longer period, we note a 30.6% increase in property values over the past four years in the Montreal region – from the end of 2019 to the end of 2023.

Fall – winter 2023: what to expect from real estate market prices?

thinkingThose who were planning to buy a house this fall are probably keeping an eye on rising mortgage interest rates. And not only them. Those, who have already purchased property and are due to renew their mortgage this year, are also watching with bated breath what disputes flare up in the press over the growing banking interests. It is now becoming clear that housing prices will not rise soon, but will most likely fall, primarily for apartments (condominiums or condos for short), which are less popular than houses.

My clients who were qualified by the bank to buy a $500,000 home in 2022 are only qualifying to buy a $400,000 home or condo this year. Therefore, many of them believe that it is better to buy a good condo than a bad house. It should be considered that buying a condo is much more complicated than buying a house because you are not only buying your personal space, but also common areas with limited use, such as balconies or parking spaces. Each owner must respect the rules of living in the building. For example, it may be prohibited to have dogs, barbecue on the balcony, or wash your car in the parking lot.

Once the buyer’s offer has been accepted by the seller, the future owner has 10 days to review the annual meetings and financial statements for the last 3 years. If the buyer is not satisfied with the financial situation of the co-ownership, for example, at a meeting in 2021, a decision was made to replace the roof in 2024 and the approximate estimate is $200,000. However, the co-ownership has barely $50,000 in its account, which is definitely not enough and threatens urgent additional payments. This is a valid reason for refusal of purchase.

Here are two interesting condo options in Brossard on the South Shore of Montreal:

Condo 3 bedrooms and garage, 359 000$:

505 Rue St-François, app. 204

Condo 2 bedrooms and garage, 298 000$:

2540 Rue Nassau, app. E, Brossard

There are also attractive proposals in Montreal:

Condo 2 bedrooms and garage, 347 700$:

8295 Rue Sherbrooke E., app. 41, Montreal
8295 Rue Sherbrooke E., app. 41, Montreal

Condo 3 bedrooms and garage, 359 000$:

853 Ch. du Bord-du-Lac-Lakeshore, app. C, ( Dorval), Montreal
853 Ch. du Bord-du-Lac-Lakeshore, app. C, ( Dorval), Montreal

Always ready to help you, Olga Ouspenski, real estate broker with 20 years of experience. Contact me : +1-514-999-9260, , or here  www.OlgaOuspenski.net/.

Delayed Life Syndrome: what is it and how to start living right now?

“I will start going to the gym when the children go to school”, “Here we will pay for the car — then we will go travelling”, we all went through this.

Having a dream or goal is not pathological in and of itself. It motivates us, helps us to act, to be active.

The behavior of a healthy person can be described by the triad “I want – I can – I do.” The mechanism of postponed life neurosis looks like this: “I want – I can – but I do not allow myself (until a certain time)”.

Delayed life

The so-called “delayed life neurosis” developed when a person did not realize his plans for years, put off solving pressing issues until a certain event occurred.

Now that mortgage rates have skyrocketed, many families have decided to put off buying a house or apartment until a “better future.”

True, no one can say when it will come? Unfortunately, bank interest has increased, but prices have stabilized!

Someday, mortgage interest will go down, but then prices will go up as well. A huge number of buyers are waiting for this moment.

You can continue to wait for better times by living in a rented apartment with mold or in a basement floor without sunlight, and continue to wait. However, this is not for several weeks or months, it can drag on for several years, which cannot be returned.

Best Day Ever
Photo by Astrid Schaffner on Unsplash

Let’s live today and no matter what, let’s start realizing our dreams! The best day to start is today!

Let the first house not be perfect, but in 3–5 years, when it will be necessary to renew the mortgage, part of it will be paid. Besides, prices do not stop rising, and it will be possible to sell this house and to buy the house of your dreams.

Always ready to help you with this, Olga Ouspenski, realtor with 20 years of experience.
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Êtes-vous intéressés à acheter un bien immobilier rentable??

Deux immeubles à revenu à vendre à Chambly:

4-plex Chambly
499 000 $

4-plex construit en 1989, revenu 28 400 $ /année. 

DÉTAILS

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6-plex Chambly

549 000 $

6-plex construit en 1987, revenu 42 500 $ / année.

DÉTAILS

Les prix sont inférieurs aux prix du marché, car ces immeubles nécessitent des réparations et il y a des logements sans locataire.
Appelez-moi pour faire une visite (514) 999-9260 courtier immobilier Olga Ouspenskaia