L’argent devrait faire de l’argent. La seule question est : « Comment faire ? »

Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs de gagner de l’argent et de s’enrichir progressivement.

money makes moneyParlons aujourd’hui de l’achat d’un immeuble. Il peut s’agir d’une maison de 2, 3 ou 4 appartements, que vous pouvez habiter ou louer entièrement. L’achat d’un tel immeuble comme votre premier logement vous aidera à rembourser votre prêt hypothécaire et, surtout, facilitera l’obtention d’un prêt. La banque sera rassurée que les revenus provenant des appartements loués vous aideront en cas de difficultés professionnelles et vous permettront de continuer le remboursement de votre prêt immobilier.

Lors de l’achat d’une telle maison, la mise de fonds sera de 5 % du prix pour un 2-plex et de 10 % pour un 3-plex et un 4-plex, à condition que vous occupiez l’un des appartements. Si vous ne prévoyez pas d’habiter dans une telle maison, votre premier payement sera de 20 % du prix. Pour les investisseurs immobiliers débutants, je recommande toujours de commencer par l’achat d’un petit immeuble. Son entretien est simple : en règle générale, les résidents tondent la pelouse et déneigent eux-mêmes. L’essentiel est de ne pas oublier de le préciser dans le contrat de location. Ces maisons sont très prisées et leurs prix sont en constante augmentation.

Maintenant que vous êtes l’heureux propriétaire d’une telle maison, vous attendez 3 à 5 ans que le prix augmente, et la banque pourra vous accorder un prêt supplémentaire pour cette maison. Une autre question se pose : acheter un ou deux petits immeubles supplémentaires, ou opter pour un immeuble de cinq appartements ou plus ? Je tiens à vous avertir d’emblée que les locataires qui habitent dans ces immeubles sont différents. Moins il y a d’appartements, plus le loyer est élevé et de meilleures locataires y habitent.

Lors de l’achat d’un immeuble, il est essentiel de prêter attention à son emplacement. Ce ne sont plus tant les voisins et la superficie du terrain qui comptent, mais la proximité d’un centre commercial et la disponibilité des transports en commun. La mise de fonds pour une maison de cinq appartements ou plus représente au moins 15 % de son prix. Les intérêts bancaires pour les immeubles d’un million de dollars ou plus sont généralement inférieurs à ceux des petits immeubles. Et, obtenir un prêt hypothécaire pour une telle maison est très difficile. Au bout du compte, c’est la banque qui risque ses 85%, elle doit être sûre que la maison soit rentable.

mortgage calculusLes calculs de rentabilité de la banque peuvent différer des vôtres à bien des égards. Pour calculer les dépenses du logement, vous calculerez bien sûr les mensualités hypothécaires et y ajouterez les taxes scolaires et municipales, l’assurance et les frais de chauffage et d’éclairage. Vous soustrairez ensuite ces dépenses du bénéfice que vous rapporterez sur les appartements loués, ce qui vous permettra d’obtenir un bénéfice net.

Mais, même si vous achetez une maison dont les appartements sont occupés à 100 %, la banque tiendra compte du risque d’avoir un appartement vacant et de la rénovation éventuelle. Même si vous prévoyez d’entretenir vous-même votre immeuble, la banque ajoutera le salaire du concierge aux dépenses. Vous choisissez le taux d’intérêt le plus bas du marché pour calculer votre prêt hypothécaire. Cependant, la banque le considérera au taux bancaire le plus élevé du marché, en cas de forte hausse prochaine. Ainsi, il se peut que les revenus des logements ne couvrent pas les dépenses, voire que l’immeuble n’est pas rentable. Dans ce cas, la banque ne vous accordera pas 85 %, mais vous accordera un prêt sans risque. La maison, située dans un quartier prestigieux et que les habitants y vivent depuis 20 ans, que les revenus sont faibles, mais qu’elle possède un fort potentiel, sera vendue avec une mise de fonds de 50 % du prix.

Lors de l’achat d’un immeuble, les acheteurs craignent de se retrouver avec des appartements inoccupés. Heureusement, nous ne vivons pas en Afrique, mais bien au Canada ! Avec notre climat et l’hiver canadien, il est impossible de passer la nuit dehors. Ainsi, vos appartements seront toujours loués. Il faut quand même rester raisonnable et surveiller les prix du marché locatif.

L’un des avantages d’investir dans un immeuble est que vous pouvez déclarer toutes vos dépenses ménagères dans votre déclaration de revenus, y compris les intérêts versés à la banque. En investissant dans des travaux de rénovation, vous augmenterez sa valeur et paierez moins d’impôts. N’oubliez pas que vous réduisez progressivement votre dette bancaire, en remboursant non seulement les intérêts, mais également le capital. Et, surtout, le prix de votre bien immobilier ne cesse d’augmenter, ce qui signifie qu’à l’avenir, vous pourrez obtenir un prêt bancaire supplémentaire pour vos maisons et en acheter d’autres.

L’argent doit rapporter de l’argent !

Jouer au courtier

Jouer au courtierRécemment, mon amie m’a invité à une promenade et j’ai répondu que je ne pouvais pas aller, parce que j’avais beaucoup de travail. Elle a été surprise :”Et que fais-tu en tant qu’agent immobilier? Enfin, c’est aussi simple que cela: tu montres la maison aux clients et eux, ils l’achètent.”

J’ai donc décidé de vous proposer de jouer dans un agent immobilier et de répondre aux questions les plus simples. Vous trouverez les réponses à la fin de la page.

De nos jours, lorsque les enfants de 10 ans sont à la recherche de biens immobiliers sur des sites immobiliers pour leurs parents, le travail de l’agent immobilier n’est plus seulement de trouver une belle maison bon marché, mais d’être un “avocat” des clients qui prépare correctement et à temps les documents lors de la transaction. Lors du dernier achat de la maison, les acheteurs et les vendeurs ont signé 12 documents. Tout changement dans le processus d’achat/vente d’une maison doit être ecrit et signé par les deux parties.

Si vous avez des questions, contactez moi : +1-514-999-9260, , www.OlgaOuspenski.net.

Vers le réveil du printemps

Spring money growthL’année 2023 s’est terminée avec une légère baisse des ventes et des prix des maisons dans la grande région de Montréal. Mais, le marché devrait se redresser prochainement, peut-être en même temps que la nature, à la fin de l’hiver, prédisent les experts.

Selon la société immobilière Royal LePage, nous avons constaté une certaine « passivité » de la part des acheteurs en 2023, année marquée par des hausses des taux hypothécaires largement médiatisées. Même s’il semble y avoir une augmentation du nombre de panneaux « À vendre » dans les rues de la ville, l’offre reste « historiquement » faible. Dans la région de Montréal, le nombre de maisons sur le marché est actuellement 47 % inférieur à la moyenne de la dernière décennie. Cependant, tout n’est pas si sombre et désespéré. Dans son rapport, Royal LePage souligne que la demande de visites de propriétés est déjà en croissance. Cela signifie certainement que les acheteurs potentiels s’attendent à de meilleures offres cette année et sont déjà en phase de recherche d’un logement.

New house key transferC’est exactement ce que les agents immobiliers observent dans leur pratique. «Ils ont beaucoup plus d’appels, beaucoup plus de visites», confirme Dominic St-Pierre, vice-président et directeur général de Royal LePage, région de Québec. Il prédit un marché printanier « chaud ». Ce qui n’a rien à voir avec la température, précise-t-il. Les acheteurs attendent d’être réellement rassurés quant aux intentions de la Banque du Canada et à la baisse des taux d’intérêt hypothécaires. « Et même si le déclin n’arrive pas maintenant», ajoute M. St-Pierre, mais au moins dans un avenir proche. Une fois cela fait, on devrait assister à un retour progressif à la vie, notamment chez les acheteurs qui ont mis leurs projets entre parenthèses en attendant des conditions plus favorables.

La reprise du marché ne sera pas aussi forte qu’en 2021, ce qui était exceptionnel, mais « le marché devrait être à nouveau très actif », estime Dominique St-Pierre, « comme avant la pandémie, alors que le marché immobilier à Montréal était très actif. »

Les propriétaires peuvent être sûrs que leur propriété continue de prendre de la valeur. Les statistiques pour 2023 confirment la hausse de la valeur des propriétés résidentielles tant à Montréal que partout au Québec. Les prix moyens de l’immobilier devraient encore augmenter de 5 % en 2024.

Ensuite, si on observe le marché sur une période plus longue, on note une hausse de 30,6 % des valeurs des propriétés pendant les quatre dernières années dans la région de Montréal – de la fin 2019 à la fin 2023.

Le meilleur cadeau pour votre enfant pour le Nouvel An?

Les fêtes approchent à grand pas, beaucoup de gens pensent aux cadeaux. Bien sûr, un flacon de parfum pour une femme, un rasoir pour un homme et des jouets pour enfants viennent en premier à l’esprit.

En tant qu’agent immobilier, j’aimerais vous offrir une idée cadeau originale pour votre enfant. Pourquoi ne pas acheter un petit condo qui rembourse votre hypothèque et qui prend de la valeur ?

Lorsque votre enfant devient adulte, une partie de l’hypothèque sera remboursée et lorsque vous vendrez le condo, vous recevrez un bon montant, compte tenu de la hausse des prix. Votre enfant pourra utiliser cet argent comme acompte pour l’achat de sa première propriété.

En 2021, plusieurs familles m’ont déjà demandé de trouver un condo pas cher comme investissement pour l’avenir. Et de tels condos existe en ce moment:

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Condo 2014; 4 1/2; 818 sq.ft.; 288 900$, 7700 Rue de Lavaltrie, app. 105, Montreal
Condo 2012; 4 1/2; 689 sq.ft; 299 000$, 7627 Av. Léonard-De Vinci, app. 3, Montreal
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Condo 1981; 4 1/2; 807 sq.ft; 285 000$, 300 Place Garland, app. 411, CDN

Vous avez des questions? Appelez-moi, Olga Ouspenski, courtier immobilier avec 20 ans d’expérience.
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Immobilier à Montréal – qu’attendre de 2020?

2020 a commencé par une forte hausse des prix de l’immobilier à Montréal. Les acheteurs qui envisageaient d’acheter un condo ou une maison cette année font sans succès des offres d’achat pour les inscriptions nouvellement entrés sur le marché, mais ne peuvent rien acheter, car leurs offres sont toujours inférieures aux autres. 

Avant le Nouvel An, au mois de décembre 2019, mes clients et moi, nous avons visité un condo à Verdun. La jeune famille voulait acheter un condo avec 2 chambres à coucher jusqu’à 350 000 $, et ce condo sur Boul. LaSalle valait 349 000$. 

Cela ne veut pas dire que ce condo était l’acquisition de leurs rêves: à côté de l’autoroute 15, dans une rue bruyante, sans stationnement et pas de casier non plus. Les propriétaires de ce condo ont fait un design intéressant, donc mes clients ont pris la décision de faire l’offre. Nous avons décidé de négocier de 9000$ et offrir 340 000 $. Le vendeur a reçu plusieurs offres et en conséquence, le condo a été vendu à 401 000$, soit 52 000$ de plus que le prix demandé. 

Ayant compris la situation du marché immobilier à Montréal, mes clients sont allés voir leur courtier hypothécaire à la banque, et ils ont obtenu une préapprobation pour acheter un condo jusqu’à 420 000$. Au mois de janvier 2020, un autre appartement est apparu à Verdun: 252, rue Gordon pour 399 000$. 

En termes de paramètres, il était bien meilleur que le précédent: de plafonds hauts et une place dans le parking souterrain. Lors de la visite, il est immédiatement apparu que non seulement mes clients l’ont aimé: des acheteurs potentiels s’entassés comme des sardines en boite dans un appartement de 760 pc. Cette fois-là, mes clients ont fait une offre en proposant 30 000 $ de plus! Et encore une fois, ils ont perdu la vente aux enchères. Parmi les 15 offres reçues, le propriétaire a choisi une offre de 470 000$ soit 71 000$ de plus que ce qu’il avait demandé. Cet appartement a été vendu le premier jour!  

Qu’est-il advenu de la vente d’appartements à Montréal? Pourquoi le même appartement qui était à vendre sans succès pendant 6 mois au début de 2019 pour 300 000$ et retiré du marché, a été vendu au mois de janvier 2020 pour 370 000$ le premier jour? Et il est probable que dans un mois, ce condo coûterait encore 20 000$ de plus. Les prix n’augmentent même pas chaque mois, mais chaque jour! 

Qu’attendre de 2020? 

« Les acheteurs étrangers sont plus nombreux. L’immigration augmente », a déclaré Dominic Saint-Pierre, vice-président et directeur général de Royal LePage pour le Québec.

Je reçois constamment des appels d’investisseurs de l’Ontario qui veulent acheter un condo au centre de Montréal et le louer ensuite. Ayant appris qu’on peut acheter un appartement dans le centre de Montréal pour 450 000$, ils viennent le week-end pour choisir un appartement et faire UNE offre sur-le-champ. En décembre, deux couples de Toronto ont acheté des maisons à Longueuil pour y vivre et travailler à Montréal. Les prix pour les maisons similaires à Toronto sont 2 fois plus élevé qu’à Montréal et ayant acheté une maison à Longueuil, ils paieront pour leur belle et grande maison autant qu’ils auraient payé pour une petite maison dans la banlieue de Toronto. 

Les loyers des logements locatifs à Montréal ont également fortement augmenté. Un studio au centre de Montréal est loué pour 1200$, et un appartement meublé avec 1 chambre – 1600$. Bien sûr, si vous pouvez vous permettre d’acheter votre propre maison, il faut s’en profiter. Peut-être que pour certaines jeunes familles, c’est leur dernière chance… 

Le problème est que l’offre de maisons et de condo à vendre a considérablement diminué. Voyant une telle augmentation rapide des prix, certains vendeurs qui n’avaient pas pu vendre leur propriété au cours des années précédentes ont décidé de reporter l’achat et d’attendre. 

Certains acheteurs ont décidé d’alléger leur tâche et d’acheter 2-plex. Pour la mise de fonds ils peuvent donner les mêmes 5% que pour l’achat d’une maison familiale ou d’un condo, et le revenu du deuxième appartement aidera à payer l’hypothèque de la maison. 

Mais dans la situation actuelle, l’achat d’un 2-plex n’est pas non plus la solution facile. Ils sont également vendus en quelques heures et plus chers que le prix d’origine. 

Par exemple, dès qu’un 2-plex sur la rue Rolland, Verdun a été mis à vendre, il y a eu 240 visites pendant le samedi et le dimanche! Il a été vendu pour 735 000$ au lieu des 599 000$ d’origine, soit 136 000$ plus cher. 

Certains de mes clients, qui envisageaient d’acheter un appartement de 2 chambres en décembre jusqu’à 350 000 $ à Rosemont, se sont rendu compte en janvier qu’ils ne suivaient pas les prix et ont commencé à chercher un condo avec une chambre à coucher. Ils ont fait une offre pour l’appartement 5661, Av. De Chateaubriand, Rosemont à 349 000$. 

Cet appartement de 59 mètres carrés, sans garage, mais à côté du métro Rosemont, a été vendu pour 380 000$. 

Il y a 6 ans, une situation similaire était à Toronto. Les prix de l’immobilier sont montés en flèche et ont atteint leur pic de croissance en 2017. Le gouvernement a imposé une taxe sur l’achat de biens immobiliers à Toronto et à Vancouver pour les étrangers, ce qui a contribué à ralentir la hausse des prix. Le résultat : la hausse des prix a été ralenti, mais les prix continuent de croître – en janvier 2020 ils ont augmenté de 7,3% par rapport à janvier 2019. 

En 2014 à Toronto les prix ont d’abord augmenté au centre-ville, puis la vague s’est dirigée vers la périphérie, et lorsque les prix à Toronto sont devenus trop élevés pour les acheteurs, ils ont commencé à acheter des biens immobiliers dans les environs de Toronto. 

La même situation est observée à Montréal. Les acheteurs, qui envisageaient l’année passée d’acheter une maison à Montréal pour 400 000$, maintenant sont obligés de chercher pour une maison à Vaudreil-Dorion ou Blainville, à 45 km du centre-ville de Montréal et dont ils n’avaient aucune idée il y a 3 ans. 

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) croit que la croissance du marché sera encore plus active en 2020: « Les niveaux d’activité resteront élevés », a déclaré Lucas Yasmine-Tucci, économiste de la SCHL. 

Dans cette situation difficile je souhaite aux acheteurs d’immobilier de s’installer dans leur propre maison en 2020 et de prendre un bon départ dans l’investissement immobilier! 

Pour obtenir une assistance qualifiée dans l’achat et la vente de l’immobilier, contactez Olga Ouspenski, un courtier immobilier avec 20 ans d’expérience. 514-999-9260