L’achat de petits immeubles locatifs de deux à cinq logements, communément appelés plex, s’est avéré un choix de prédilection auprès des petits investisseurs québécois au cours des dernières années. Le récent boum immobilier a fait exploser leur valeur de revente, qui a pratiquement doublé dans la majorité des secteurs géographiques où ils sont bien établis.
Les ventes se sont effritées depuis 10 ans
Le graphique 1 relate l’évolution des ventes par catégories de propriétés dans les six régions métropolitaines (Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Saguenay et Trois-Rivières) de recensement (RMR) de la province regroupées. On y constate qu’au cours des dix dernières années une tendance baissière a affecté les ventes de plex (celle-ci se vérifie également pour chacune des RMR individuellement, sans exception). Ce n’est toutefois pas nécessairement le cas pour les autres catégories de propriétés. Ainsi, entre 2003 et 2013, pendant que le nombre de transactions d’unifamiliales connaissait une baisse de 11 %, le nombre de transactions de copropriétés a bondi de 40 %, tandis que le nombre de transactions de plex a fléchi de 35 %. Les ventes de plex étaient notamment moins nombreuses en 2013 qu’en 2003, la différence étant respectivement de 35 %, de 38 % et de 37 %, dans les régions métropolitaines de Montréal, de Québec et de Gatineau.
Une baisse aussi marquée des ventes de plex au cours des dernières années peut sembler plutôt surprenante compte tenu du contexte d’un marché immobilier en pleine ébullition et du très faible taux d’inoccupation des logements locatifs. Il faut toutefois se garder d’en conclure que les plex sont de moins en moins populaires auprès des acheteurs. D’autres indicateurs nous donnent d’ailleurs un son de cloche contraire.
Mais les plex sont néanmoins prisés par les acheteurs
Le graphique 2 relate l’évolution des délais de vente moyens par catégories de propriétés pour l’ensemble des six RMR. On y constate que, pendant que les délais de vente moyens augmentaient sensiblement pour la copropriété, ceux des plex sont demeurés assez similaires à ceux des unifamiliales et n’ont jamais dépassé les 90 jours. En fait, au cours des quatre dernières années, ce sont les plex qui ont affiché les délais de vente moyens les plus courts.
Si les ventes de plex ont diminué de cette façon au cours des dix dernières années, c’est sans doute en raison du rétrécissement de la taille du parc au fil des ans. D’une part, la construction de petits immeubles locatifs est quasi-inexistante depuis plusieurs années au Québec, en particulier dans les quartiers centraux où ils étaient jadis prédominants. D’autre part, petit à petit, malgré plusieurs restrictions à cet effet, un certain nombre de plex sont convertis en copropriétés chaque année.
Croissance des prix : les plex surpassent les autres catégories
Étant donné une rareté relative des plex sur le marché de la revente durant plusieurs années (graphique 3), de fortes pressions sur les prix se sont exercées. Au cours des dix dernières années, non seulement les prix des petits immeubles locatifs ont-ils considérablement augmenté, mais les hausses du prix moyen des plex, peu importe leur taille, ont dépassé celles des unifamiliales et des copropriétés.
L’état actuel du marché
Les données les plus récentes démontrent que, à l’instar de l’ensemble du marché de la revente québécois, le marché du plex est affecté depuis quelques mois par une baisse généralisée des ventes. Il faut dire que les rondes successives de resserrements des règles de l’assurance prêt hypothécaire (voir notamment Le quatrième resserrement hypothécaire, un an plus tard) ont fini par refroidir le marché. Rappelons qu’une des règles introduites en avril 2010, visant spécifiquement à limiter la présence d’investisseurs, a fait passer la mise de fonds minimale de 5 % à 20 % dans le cas de prêts relatifs à des immeubles de 1 à 4 logements dont aucun logement n’est occupé par le propriétaire. Une deuxième tendance récente à laquelle le plex n’échappe pas est la hausse généralisée des inscriptions en vigueur. En raison de celle-ci, combinée au ralentissement de l’activité, les conditions du marché se sont détendues, les délais de ventes se sont allongés et le rythme de croissance des prix a ralenti.
De façon générale, les conditions du marché sont désormais équilibrées dans les RMR de Montréal, de Québec et de Gatineau, mais sont à l’avantage des acheteurs dans les RMR de Sherbrooke, de Saguenay et de Trois-Rivières. Parmi les secteurs où les vendeurs de plex ont encore le plus gros bout du bâton lors des négociations, on compte les secteurs centraux de l’île de Montréal suivants : Rosemont, Le Sud-Ouest, Mercier/Hochelaga-Maisonneuve, Le Plateau et Villeray.
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La Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) a publié les plus récentes statistiques du marché résidentiel de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, établies d’après la base de données provinciale Centris
